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Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, dass
eine Gemeinde im Falle der Umwidmung einer Liegenschaft
zu Bauland strengen Prüf- und Sorgfaltspflichten
unterliegt, insbesondere weil der Flächenwidmungsplan
die zentrale Funktion hat, dem Erwerber
einer Liegenschaft Sicherheit im Hinblick auf die
Bebaubarkeit und den Wert der Liegenschaft zu verschaffen.
Der Erwerber einer Liegenschaft muss daher
darauf vertrauen können, dass die Liegenschaft
entsprechend den Angaben im Flächenwidmungsplan
bebaubar ist.
Ist Organen der Gemeinde nun die Hochwassergefährdung
einer Liegenschaft bekannt – wie vom OGH
im vorliegenden Fall unterstellt wurde – oder hätte die
Hochwassergefährdung aufgrund der Umstände oder
bei Entsprechung der auferlegten Prüf- und Sorgfaltspflichten
bekannt sein müssen, hat die Gemeinde
dies in der Flächenwidmung zu berücksichtigen und
die Baulandwidmung entweder zu unterlassen oder
nur mit adäquaten im Flächenwidmungsplan ersichtlichen
Nutzungsbeschränkungen zu verknüpfen.
Im Falle einer fehlerhaften Baulandwidmung kann die
Gemeinde daher eine weitreichende Haftung für die
dadurch schuldhaft verursachten Schäden eines Erwerbers
oder Eigentümers einer Liegenschaft treffen.
Dies gilt umso mehr, wenn die Gemeinde zudem in
Kenntnis der Hochwassergefährdung den Erwerber
einer Liegenschaft nicht im Rahmen eines Behördenkontaktes
(z. B. im Zuge des Baubewilligungsverfahrens
und dergleichen) auf diesen die Bebaubarkeit
und den Wert der Liegenschaft beschränkenden Umstand
hinweist.
Beachtlich ist in diesem Zusammenhang auch, dass
einem durch Behördenverhalten Geschädigten nur
Schadenersatz gebührt, wenn er erfolglos alle – nicht
völlig aussichtslosen – Rechtsmittel ausgeschöpft
hat (sogenannte Rettungspflicht). Nach Ansicht des
OGH hat die Bauvereinigung im vorliegenden Fall ihre
Rettungspflicht nicht verletzt, weil ein Rechtsmittel
gegen einen Bescheid der Wasserrechtsbehörde
die Hochwassergefährdung der Liegenschaft nicht
verhindert hätte und die Liegenschaft selbst bei erfolgreicher
Anfechtung des wasserrechtlichen Bescheides
aufgrund der Bausperre nicht bebaut hätte
werden können.
Für die Praxis ist es daher empfehlenswert, vor Erwerb
einer Liegenschaft in den Flächenwidmungsplan
Einsicht zu nehmen und angesichts der strengen
Rechtsprechung zur Amtshaftung in Belangen der
Flächenwidmung auch die Beratung der zuständigen
Behörde über die Historie der Widmung (z. B. Umwidmung
von Grünland in Bauland) sowie allfällige sonstige
Umstände einzufordern, welche die Bebaubarkeit
und den Wert der Liegenschaft beeinflussen oder beeinträchtigen
könnten.
| BA12-16G |
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