www.architektur-online.com Produkt News Aus-, Zu- und Umbauten, könnten diese dazu führen, dass die dadurch geschaffenen Wohnungen dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen und eine freie Mietzinsbildung hinsichtlich dieser Wohnungen zulässig ist. Im Hinblick auf die oben erwähnte Ausnahmeregelung für Dachbodenausbauten ist die Rechtslage insoweit klar, als davon nicht nur die Wohnraumschaffung im Dachboden, sondern auch die Schaffung von zusätzlichen Geschossen (Dachbodenaufbau oder Gebäudeaufstockung), sohin jedwede vertikale Gebäudeerweiterung nach oben, umfasst sind. Darüber hinaus unterliegen Zubauten im Sinne von horizontalen Gebäudeerweiterungen (auch Anbauten genannt) dem Teilanwendungsbereich des MRG und sind daher einer freien Mietzinsbildung zugänglich. Unklar ist, ob und inwieweit dieser Ausnahmetatbestand, wie von Teilen der Lehre vertreten, in Hinkunft auch auf vertikale Gebäudeerweiterungen nach unten, also z. B Erweiterungen eines Kellers, Anwendung finden wird. Im Hinblick auf die übrigen Ausnahmetatbestände stellt das MRG – anders als in Bezug auf die zuvor erwähnten Ausnahmen „Dachbodenausbau“ und „Zubau“ – darauf ab, dass das gesamte Gebäude neu errichtet wird. Nach ständiger Rechtsprechung führt weder der bloße Umbau eines Gebäudes unter Wiederverwendung bestehen gebliebener vermietbarer Räume noch die Neuerrichtung von einzelnen Mietgegenständen zu einer Teilausnahme vom MRG. Damit soll nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes vermieden werden, dass sich in ein und demselben Gebäude sowohl Mietgegenstände, die dem Vollanwendungsbereich des MRG, als auch solche, die dem Teilausnahmebereich der MRG zuzuordnen sind, befinden. Dass sich diese Vermischung im Falle eines Dachgeschossausbaus oder Zubaus nicht vermeiden lässt, liegt auf der Hand, weshalb diese Differenzierung durch die Rechtsprechung nicht nachvollziehbar ist. Insbesondere für juristische Laien ist es aufgrund der unübersichtlichen und stark zerklüfteten Rechtslage kaum möglich zu beurteilen, ob und inwieweit Aus-, Zu- und Umbauten an Gebäuden Einfluss auf den Anwendungsbereich des MRG und damit verbunden auf die mietzinsrechtlichen Vorschriften nehmen bzw. bereits genommen haben. In der Praxis empfiehlt es sich im Hinblick auf diese Thematik daher, neben einer genauen Durchsicht des Bauaktes auch eine intensive Prüfung des gesetzlichen Normendschungels anzustellen.
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