32 architektur FACHMAGAZIN Bau & Recht Meine Wohnung ist auch deine Wohnung Wohnraum wird vor allem in Ballungszentren zunehmend teurer und knapper. Innovative Wohnkonzepte versuchen daher leistbares Wohnen mit dem Trend zum „Sharen“ zu vereinen – angesichts des weitgehend zwingend ausgestalteten österreichischen Miet- und Wohnrechts häufig ein rechtliches Wagnis. Die sogenannte Sharing-Economy boomt auch in der Wohnbranche. Buchung und Vermietung von privaten Zimmern, Wohnungen oder Häusern, Couchsurfing, Gemeinschaftsküchen oder -terrassen, Nachbarschaftsgärten, Co-Working-Spaces, Mietergemeinschaften – Teilen liegt im Trend. Aus rechtlicher Sicht sind viele dieser Konzepte jedoch keine klare Sache. Insbesondere die kurzfristige Vermietung von Wohnungseigentumsobjekten zu touristischen Zwecken stand zuletzt im Fokus der juristischen Diskussion. So hat der Oberste Gerichtshof (OGH) aktuell entschieden, dass die Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjektes zu Fremdenverkehrszwecken eine Widmungsänderung darstellt, die gemäß § 16 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entweder der Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft oder – falls diese nicht zu erhalten ist – der Genehmigung durch den Außerstreitrichter bedarf. § 16 WEG regelt die Nutzung und Änderung von Wohnungseigentumsobjekten. Danach kommt die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dem Wohnungseigentümer zu und hat dieser grundsätzlich auch das Recht, sein Objekt zu vermieten, ohne dass die Vermietung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedürfte. Gemäß § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer grundsätzlich auch zur Vornahme von Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Nach herrschender Meinung handelt es sich dabei um ein vertraglich nicht abdingbares Individualrecht des Wohnungseigentümers, das aus dem ausschließlichen Verfügungs- recht des Wohnungseigentümers im Hinblick auf das Wohnungseigentumsobjekt resultiert. Eine solche vom Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung darf jedoch weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben. Nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung ist der in § 16 Abs 2 WEG verwendete Begriff „Änderungen“ weit auszulegen und umfasst insbesondere auch die im Gesetz ausdrücklich genannten Widmungsänderungen. Dass die touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjektes geeignet sei, schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen, liegt nach Ansicht des OGH auf der Hand. So sei damit zwangsläufig eine höhere Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde, hausfremde Personen verbunden, die einem Hotelbetrieb sehr nahe kommt. Dies entspreche grundsätzlich nicht den Erwartungen der Erwerber einer Eigentumswohnung bei Vertragsabschluss und deren Interessen in einem ausschließlich zu Wohnzwecken gewidmeten Gebäude. Demnach könne schon die kurzfristige Überlassung eines einzigen (!) Wohnungseigentumsobjekts an Touristen eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen. Liegt für eine solche genehmigungsbedürftige Widmungsänderung daher weder die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer noch eine Genehmigung durch den Außerstreitrichter vor, so können sich die anderen Wohnungseigentümer im Wege einer Unterlassungsklage dagegen zur Wehr setzen. Man kann von dieser Meinung des OGH halten, was man will; im Interesse der Sharing Economy kann diese Meinung des OGH jedenfalls nicht gelegen sein. Denn die rechtlichen Überlegungen des OGH zur Beeinträchtigung rechtlicher Interessen von Mitbewohnern infolge höherer Frequentierung eines Wohnhauses durch ständig wechselnde, hausfremde Personen, sind nicht nur auf die touristische Nutzung einer Wohnung, sondern auch auf andere Formen des kurzfristigen bzw. abwechselnden Überlassens von Wohnraum, eben dem „Sharen“ von Wohnraum, umlegbar. Aber nicht nur das WEG, sondern insbesondere auch das österreichische Mietrecht schafft so manche Hürde für das „Sharen“ von Wohnraum. So könnte z. B. die Untervermietung einer Mietwohnung ohne Zustimmung des Vermieters allenfalls die Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt
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