Fassadensanierung im Wohnungseigentum
Die Instandhaltung und Instandsetzung der Fassade eines Gebäudes ist das Um und Auf zwecks Wahrung der Energieeffizienz, der nachhaltigen Nutzbarkeit, der Statik, der Bauphysik und der Optik eines Gebäudes. Durch Nutzung einer technischen Weiterentwicklung kann ein wirtschaftlicher Vorteil für die Eigentümer des Gebäudes entstehen. Der Status der Fassade beeinflusst maßgeblich den Wohnkomfort und den Wert eines Gebäudes. Oft ist mit der Fassadensanierung eine beträchtliche Kostenbelastung verbunden. In einem Mehrparteienhaus, das im Eigentum mehrerer (Mit)Eigentümer steht, können so bei unterschiedlicher Interessenlage Konflikte zwischen den Miteigentümern auftreten, die nicht selten vor Gericht landen.
Die Fassade ist sowohl nach österreichischem als auch nach deutschem Recht Bestandteil des Gebäudes, der als allgemeiner Teil des Hauses im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer steht. Doch wer entscheidet dann in der Eigentümergemeinschaft über die Durchführung einer Fassadensanierung, sofern sich nicht ohnedies alle Miteigentümer darüber einig sind?
Davon ausgehend, dass ob der betreffenden Liegenschaft Wohnungseigentum begründet ist, unterliegt die Verwaltung einer österreichischen Liegenschaft dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Welche rechtlichen Bestimmungen bezüglich der Entscheidungsbefugnisse anzuwenden sind, ist demnach davon abhängig, ob das beabsichtigte Sanierungsvorhaben als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung oder der außerordentlichen Verwaltung zu werten ist.
Zur ordentlichen Verwaltung zählt insbesondere die Erhaltung der allgemeinen Teile eines Gebäudes. Reparaturarbeiten an der Fassade, das Aufbringen eines neuen Verputzes, aber auch thermische Sanierungsmaßnahmen, wie etwa das Anbringen eines Wärmeschutzes oder der Austausch von Fenstern, sind regelmäßig als eine solche Erhaltungsmaßnahmen zu qualifizieren.
Über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit der einfachen Mehrheit der Miteigentumsanteile. Ein so gefasster Beschluss kann nur aufgrund formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit innerhalb von einem Monat ab Anschlag des Beschlusses im Gebäude gerichtlich angefochten werden.
Nur in seltenen Fällen ist die Fassadensanierung eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme; nämlich dann, wenn die Fassadensanierung über die ordentliche Verwaltung hinausgeht, weil der allgemeine Erhaltungszustand des Gebäudes nicht reparaturbedürftig ist, die Sanierung nicht wirtschaftlich und zweckmäßig ist und auch der ortsübliche Standard eine Sanierung nicht rechtfertigt.
Auch im Bereich der außerordentlichen Verwaltung entscheidet die einfache Mehrheit der Miteigentumsanteile. Allerdings kann jeder überstimmte Miteigentümer innerhalb von drei Monaten die Aufhebung des Beschlusses bei Gericht beantragen. Aufzuheben ist der Mehrheitsbeschluss, wenn die beschlossenen Veränderungen den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen oder die Kosten der Maßnahme keine Deckung in der Rücklage finden.
Auch nach der deutschen Rechtslage ist eine umfassende Sanierung der Hausfassade als eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung zu qualifizieren. Sie stellt also keine bauliche Veränderung dar, die von der Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen werden müsste.
Bevor die Eigentümergemeinschaft eine umfangreiche Sanierung der Fassade beschließt, hat sie nach deutschem Recht immer zuerst die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen. Daher ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen und darauf zu achten, dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Miteigentümer nicht finanziell überfordert. Dabei kann es im Einzelfall auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen keine Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen oder diese zurückzustellen.
Allerdings kann die einfache Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft auch gegen den Willen einzelner Miteigentümer beschließen, dass die ganze Fassade des Gebäudes saniert werden soll. Jeder überstimmte Wohnungseigentümer kann diesen Beschluss ähnlich dem österreichischen Recht binnen einem Monat anfechten.
Sowohl die österreichische als auch die deutsche Rechtslage ist insoweit von umfangreicher Kasuistik geprägt. Um sich als Miteigentümer eines Gebäudes Klarheit über die rechtlichen Rahmenbedingungen einer anstehenden Fassadensanierung, der dafür erforderlichen Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft und der Bekämpfung des Eigentümerbeschlusses vor Gericht zu verschaffen, ist eine umfassende rechtliche, wirtschaftliche und finanzielle Analyse und Beratung empfehlenswert.
Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt in Wien, Gregor Barbers, Rechtsanwalt in Düsseldorf
Kategorie: Bau & Recht, Kolumnen
