Vereinbarung eines Baukostenlimits und Zusatzleistungen beim Planungs-Pauschalvertrag
Wann kann von einem vertraglich vereinbarten Baukostenlimit gesprochen werden? Stellen Planänderungen zusätzliche Leistungen dar, die auch bei einem Pauschalvertrag gesondert vergütet werden müssen?
DER SACHVERHALT (vereinfacht)
Der Bauherr beauftragte ein Architekturbüro mit Planungsleistungen für ein Bürohaus; als Pauschalhonorar wurden € 150.000,- (netto) vereinbart, wobei der Honorarberechnung Herstellungskosten von € 2,55 Mio. zugrundegelegt wurden.
Auf Wunsch des Bauherrn und im Abstimmungsprozess mit den Behörden waren aufwendige Planänderungen erforderlich. Nach Einreichung bei der Baubehörde wurde den PlanerInnen aber vom Bauherrn mitgeteilt, dass die Wirtschaftlichkeit des Projekts noch nicht gegeben sei. Nach Erteilung der Baubewilligung verkaufte der Bauherr das Projekt samt Einreichplanung um € 4,45 Mio.
Über das vereinbarte Pauschalhonorar von € 150.000,- hinaus verlangte das Architekturbüro € 90.000,- an restlichem Pauschalhonorar und € 23.000,- für Planänderungen und Zusatzleistungen. Die Klage wurde damit begründet, dass keine maximalen Herstellungskosten vereinbart worden seien und der Bauherr die Planerleistungen benützt und verwertet habe; bei den Änderungen habe es sich um zusätzliche Leistungen gehandelt, die nicht vom Pauschalhonorar erfasst seien.
Der Bauherr wendete dagegen ein, dass er den Auftrag auf Basis der vereinbarten Herstellungskosten von € 2,55 Mio. erteilt habe und dass das Architekturbüro für die Überschreitung der Herstellkosten um mindestens 25 Prozent verantwortlich sei – deshalb sei die Planung für ihn wertlos.
Das Erstgericht gab dem Architekturbüro bezüglich des restlichen Pauschalhonorars (90.000,-) recht, wies jedoch den Anspruch für die Planänderungen (€ 23.000,-) ab. Selbst wenn eine Herstellungskosten-Obergrenze vereinbart worden wäre, habe der Bauherr die Planung verwendet und somit die Leistung des Büros akzeptiert. Was die Zusatzleistungen (Planungsänderungen) betrifft, so gebe der Planungsvertrag keinen Hinweis, dass diese gesondert zu verrechnen sind.
Das Berufungsgericht war zu den Zusatzleistungen derselben Ansicht wie das Erstgericht, betreffend das restlich Pauschalhonorar vertrat es jedoch eine ganz andere Meinung: Die in der Honorarvereinbarung angeführten Herstellungskosten stellen eine wirksame Vereinbarung eines Baukostenlimits dar – kann dieses nicht eingehalten werden, so sind die Planungsleistungen mangelhaft, und der Bauherr kann Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Architekturbüro geltend machen. Auch durch einen Verkauf des Projektes gehen diese Gewährleistungsansprüche nicht verloren.
AUS DEN ENTSCHEIDUNGSGRÜNDEN DES OGH
Zu den Zusatzleistungen (Planungsänderungen) stellt der OGH fest: Sowohl Bauherr als auch PlanerInnen müssen davon ausgehen, dass im Zuge des baubehördlichen Verfahrens Planungsänderungen erforderlich werden. Daher sind diese Zusatzleistungen auch im Rahmen des ursprünglichen Pauschalvertrages beinhaltet und nicht gesondert zu vergüten.
Zur Argumentation des Bauherrn, die Planung sein für ihn aufgrund der massiv erhöhten Herstellungskosten unbrauchbar, hielt der OGH fest, dass dies hier nicht zutrifft, weil der Bauherr das bewilligte Projekt verkauft und somit die Planungsleistung verwertet hat.
Dann setzt sich der OGH eingehend mit der Anpassung der Planung an einen Baukostenrichtwert bzw. an ein allenfalls vereinbartes Kostenlimit auseinander: Grundsätzlich müssen PlanerInnen – als Ausfluss ihrer umfassenden Beratungspflicht – auch wirtschaftliche Gesichtspunkte berücksichtigen, also die beschränkten Mittel des Bauherrn beachten und möglichst kostengünstig planen. Treten Umstände ein, die eine erhebliche Überschreitung der geschätzten Kosten bewirken könnten, sind sie verpflichtet zu warnen.
Nach der Rechtsprechung gibt es auch die Möglichkeit, zwischen Auftraggeber und PlanerIn eine „Baukostenobergrenze“ bzw. ein „Baukostenlimit“ zu vereinbaren, also den Planer für die Überschreitung der Herstellkosten haften zu lassen. So eine Vereinbarung muss sich jedoch aus dem Gesamtzusammenhang eindeutig und unmissverständlich ergeben.
Wird jedoch eine bestimmte Bausumme lediglich der Honorarvereinbarung zugrundegelegt, kann nicht von einer vereinbarten Baukostenobergrenze ausgegangen werden. Auch kann durch nachträgliche Änderungen der Planungsgrundlagen vonseiten des Bauherrn ein ursprünglich vereinbartes Baukostenlimit außer Kraft gesetzt werden. Ein Kostenlimit entfällt aber auch dann, wenn der Bauherr in Kenntnis der Kostenüberschreitung weiterplanen lässt.
Im konkreten Fall wurden die Herstellungskosten (nur) im Zusammenhang mit der Honorarfrage diskutiert, und es liegen keine Vereinbarungen vor, die das Architekturbüro verpflichtet hätten, keine über € 2,55 Mio. liegenden Baukosten entstehen zu lassen. Vielmehr sollten die angenommenen Herstellungskosten lediglich als Basis für das Architektenhonorar herangezogen werden (in einem Schreiben des Architekturbüros wird ausdrücklich auf die Herstellungskosten als Honorarbasis Bezug genommen). Darüber hinaus musste beiden Vertragsparteien klar gewesen sein, dass die Baubehörde wahrscheinlich Änderungen verlangt. Letztlich sprechen auch die vom Bauherrn gewünschten Änderungen gegen eine Kostenobergrenze.
Da sich der Bauherr somit nicht auf die Überschreitung eines vereinbarten Kostenlimits berufen kann, steht dem Architekturbüro das restliche Pauschalhonorar zu.
PRAKTISCHE FOLGEN
Aus der Entscheidung ergeben sich folgende zu beachtende Punkte:
- PlanerInnen müssen grundsätzlich auch wirtschaftliche Gesichtspunkte berücksichtigen, also die verfügbaren Bauherrenmittel beachten und möglichst wirtschaftlich planen.
- Bauherr und PlanerIn können eine verbindliche Baukostenobergrenze („Baukostenlimit“) vereinbaren, was aber ausdrücklich und eindeutig ausformuliert werden muss. In diesem Fall haften PlanerInnen (als Teil ihrer vertraglichen Leistung) für die Einhaltung der Baukosten.
- Bei einer Planungsleistung, die ein Bewilligungsverfahren durchlaufen muss, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass Planänderungen erforderlich werden können – ist in so einem Fall ein Pauschalhonorar vereinbart, so sind diese Zusatzleistungen darin beinhaltet.
OGH 9 Ob 98/09s vom 26.01.2010
Dipl.-Ing. Dr.techn. Dr.iur. Nikolaus Thaller
Sachverständiger für Bauwirtschaft
Kategorie: Bau & Recht
